今年上半年，酒店(diàn)地産圈頗爲火(huǒ)熱。一(yī)方面，不少酒店(diàn)被地産商(shāng)公開(kāi)出售以求“斷臂回血”;另一(yī)方面，萬達、世茂、金茂、等企業紛紛簽約或發布新酒店(diàn)品牌。一(yī)時間，地産、酒店(diàn)和文旅這個三角關系開(kāi)始變得撲朔迷離(lí)。
此前就有消息傳出，包括上海豫園萬麗酒店(diàn)、新華聯索菲特大(dà)酒店(diàn)、綠地虹橋世界中(zhōng)心酒店(diàn)、綠地徐泾會展中(zhōng)心酒店(diàn)等在内的多家五星級酒店(diàn)“被擺上貨架”，公開(kāi)挂網尋找買家，這一(yī)現象引發業内的高度關注。
酒店(diàn)：被放(fàng)棄的盈利點
據不完全統計，目前高星酒店(diàn)存量市場非常大(dà)，其中(zhōng)近八成都是地産商(shāng)的産業，而其共同特點則是低收益，甚至嚴重虧損。
爲什麽地産商(shāng)對開(kāi)發酒店(diàn)如此熱衷?一(yī)個重要原因是地産商(shāng)爲了提升所開(kāi)發地塊的品牌價值，往往會選擇大(dà)品牌的酒店(diàn)作爲配套設施，以求提升商(shāng)業體(tǐ)的品牌調性，帶動寫字樓或者住宅的銷售。因此，酒店(diàn)利潤在一(yī)開(kāi)始就是以“犧牲品”的形态出現的。
而随着商(shāng)業地産從賣樓時代轉向運營時代，運營結果改變了物(wù)業價值，運營商(shāng)的價值愈發凸顯。作爲地産綜合體(tǐ)的一(yī)部分(fēn)，酒店(diàn)也需要回歸到住宿和商(shāng)業本質，盈利的壓力對地産商(shāng)來說也愈發沉重。因此，前文所述的酒店(diàn)被擺上貨架的現象也就不難理解。
我(wǒ)們通過數據來理解企業的行爲。以綠地爲例，公司2020年的年報顯示，截至2020年12月末，該公司酒店(diàn)客房數爲12246間，入住率47.7%。2020年度，公司酒店(diàn)取得經營收入16.60億元，占營業收入的0.36%。可見，綠地公司旗下(xià)酒店(diàn)入住率并不理想，而酒店(diàn)業務對公司整體(tǐ)的貢獻占比也不高。因此不難理解，就疫情以來酒店(diàn)營收表現，加之酒店(diàn)品牌管理方每年要向業主方收取數高額的管理費(fèi)用，這樣的成本讓企業難以負擔。斷臂止損，出售物(wù)業并回籠資(zī)金是自然而然的選擇。
地産：切換的身份
但是，出售酒店(diàn)以回籠資(zī)金真的就是地産商(shāng)唯一(yī)的出路嗎(ma)?更多的地産企業試圖擺脫“業主”的身份，通過走上管理模式而實現轉型。6月底，金茂在三亞發布金茂嘉悅酒店(diàn)、金茂璞修酒店(diàn)、金茂隐逸酒店(diàn)等五大(dà)自有品牌。同時，萬達、世茂、融創等企業旗下(xià)的酒店(diàn)集團也各有新酒店(diàn)簽約和新品牌發布。地産酒店(diàn)似乎在迎來一(yī)個新的發展階段，而藏在其背後的一(yī)個關鍵詞，就是“輕資(zī)産”。
盤點過去(qù)五年，衆多地産集團紛紛進行了“業主-管理”的輕資(zī)産轉型嘗試。
2016年，萬達酒店(diàn)及度假村(cūn)品牌成功輸出首個項目，五指山百城萬達嘉華酒店(diàn)。世茂酒店(diàn)及度假村(cūn)旗下(xià)首家委托管理輸出的酒店(diàn)，臨沂濱河世茂睿選酒店(diàn)也順利亮相。
2017年，世茂集團通過與喜達屋資(zī)本合作推出的世茂喜達酒店(diàn)管理有限公司，以自主品牌對外(wài)輸出管理爲核心業務，并涵蓋6個不同定位的自主酒店(diàn)品牌，禦榕莊、茂禦、世禦、茂禦居、睿選尚品和睿選。截止去(qù)年8月，世茂喜達旗下(xià)酒店(diàn)突破100家。同樣是去(qù)年，萬達酒店(diàn)将旗下(xià)的73家酒店(diàn)打包價189.55億元賣給了富力。
2019年，碧桂園酒店(diàn)業務釋放(fàng)出要做輕資(zī)産輸出的信号。1年之後，碧桂園核心聯盟企業鳳悅酒店(diàn)及度假村(cūn)正式宣布成立，輸出管理和品牌。目前，鳳悅酒店(diàn)管理全球逾500億元酒店(diàn)資(zī)産，爲超過100家酒店(diàn)提供運營和資(zī)産管理服務。
有地産分(fēn)析人士指出，房企酒店(diàn)業務的輕資(zī)産化的背後，是房企拿地的愈發困難。因地産新規，房企需要集中(zhōng)融資(zī)，開(kāi)發貸成本和按揭成本上升，隻能高息借錢。也就是說，自持酒店(diàn)的物(wù)業獲取成本日漸高企。酒店(diàn)輕資(zī)産，稱得上是地産酒店(diàn)爲自己找尋的一(yī)條“生(shēng)存捷徑”。
文旅：一(yī)切皆有可能，但也僅僅是可能
那麽，這樣的運營方式就能讓地産企業的酒店(diàn)集團高枕無憂了嗎(ma)?憑借着能夠兼具房地産開(kāi)發和旅遊項目開(kāi)發運營的優勢，文旅早已成爲了國内衆多房企創新發展的方向。事實上，在宏觀調控和土地競争日益激烈的背景下(xià)，作爲多元化轉型的重要方向，有超半數百強房企布局文旅地産。
具體(tǐ)來看，以萬科、恒大(dà)、世茂等爲代表的房企加緊搶占文旅地産賽道。其中(zhōng)就包括萬科與悅榕控股成立合資(zī)平台“悅榕中(zhōng)國”，落地包括悅榕莊、悅椿、悅梿等系列酒店(diàn)品牌，打造度假酒店(diàn)群;世茂攜手Hello Kitty、藍(lán)精靈打造國際IP主題樂園;複星旅文一(yī)路收購地中(zhōng)海俱樂部、Thomas Cook等一(yī)系列全球成熟的文旅IP和品牌資(zī)源……企業試圖以旅遊拉動地産、以地産反哺酒店(diàn)和文旅，成爲行業多數企業采用的模式。
依舊(jiù)以複星旅文爲例，在2018年分(fēn)拆獨立上市之際，複星旅文旗下(xià)已經擁有酒店(diàn)、度假村(cūn)及旅遊目的地開(kāi)發管理和運營、提供旅遊産品、娛樂等多項旅遊文化服務。這些業務在當時的投行人士看來，因爲含有酒店(diàn)、度假村(cūn)等優質文旅資(zī)源，所以未來發展更具想象空間。
而事實卻給了想象沉重一(yī)擊。上市前的三年複星旅文持續虧損，直到三亞亞特蘭蒂斯配套物(wù)業棠岸的銷售轉結，複星旅文才打破連續虧損的尴尬局面，當年盈利3.08億元。這其中(zhōng)，雖然物(wù)業銷售收入占比隻有20%左右，卻貢獻了總毛利潤的58.4%。毫無疑問，配套旅遊地産物(wù)業銷售是創造收入和盈利最快也是最直接的方式。但這樣的模式與普通住宅的銷售一(yī)樣，都是“一(yī)次性”買賣。随着度假村(cūn)及旅遊目的地項目中(zhōng)可銷售部分(fēn)的去(qù)化，複星旅文的業績開(kāi)始滑坡也就無可避免了。
龐大(dà)如複星旅文，文旅和酒店(diàn)的想象空間仍然依賴于地産的反哺。在當下(xià)，地産自身本就“亞健康”的情形下(xià)，就國内的市場現狀而言，尚沒有可見、可持續的盈利通道。盡管文旅市場的投資(zī)有着擴張态勢，并被專家們看好“有想象空間”，但在市場摸索出一(yī)條可持續發展的道路前，一(yī)切皆有可能，也意味着可能僅僅是可能。
轉載來源：搜狐旅遊
